의식주는 사람이 생활하는 데 있어 꼭 필요합니다. 특히 의식주 중에 가장 복잡하고 비싼 것이 있습니다. 바로 주(住). 다른 말로는 부동산이라고도 부릅니다. 먹고 잘 곳을 마련하는 일은 너무 중요하지만 갈수록 어려워지고 있습니다. 사람이 소유한 재산 중 가장 비쌀뿐더러 복잡한 용어들과 계약서 그리고 조건들 때문에 선뜻 알아가기 두렵습니다. 막상 어디서부터 공부해야 할지 엄두가 나지 않기도 합니다. 그렇다고 손 놓을 순 없겠죠!
오늘은 부동산을 공부할 때, 어디서부터 손대야 할지 고민인 분들을 위해 책 한 권 추천드리고자 합니다. 건설/부동산 애널리스트로 활동했었던 채상욱 님이 부동산 초보들을 위해 낸 책입니다. 실제 자신에게 질문했었던 부동산 초보들의 답변을 근거로 집필했다고 합니다. 부동산 고수가 되기 위한 첫걸음으로 아주 그만인 이번 추천 도서는 바로 '부동산 공부는 처음이라'입니다(e북 추천).
해당 도서는 부동산 기초 용어가 궁금하신 분들, 청약에 대해 공부하고 싶은 분들 그리고 재건축과 재개발 차이에 대해 이해하고 싶은 분들께 추천합니다(이 글에서 다루지 못한 세금 부분도 책에서는 다루고 있습니다).
다양한 집의 종류
사람들은 자신의 거주 공간을 보통 집이라고 표현합니다. 다만 집이라고만 표현하기에 종류가 너무도 다양합니다. 그 차이를 모른다면 구입 방법도, 적용 법률에 대해서도 알기 힘듭니다. 때문에 집의 종류부터 알아야 합니다.
먼저 큰 범주에서 집, 즉 주택은 단독주택과 공동주택으로 나뉩니다. 공동주택은 우리나라에서 가장 많은 유형으로, 아파트나 연립주택, 다세대주택 등을 의미합니다. 특히 공동주택은 굉장히 다양히 나뉘는데, 그 기준을 간단히 말하자면 아래와 같습니다.
- 아파트 : 5층 이상인 공동주택.
- 연립주택 : 4층 이하이고, 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 초과함.
- 다세대주택 : 4층 이하이고, 1개 동의 바닥면적 합계가 660제곱미터를 초과하지 않음.
다음으론 단독주택입니다. 여기서도 순수 단독주택과 다가구주택으로 나뉩니다. 단독주택은 영화 <기생충>에 나오는 하나의 큰 주택입니다. 다가구주택은 3개 층 이하로, 19세대 이하가 거주하는 주택을 말합니다. 공동주택과 큰 차이점은 한 호만 따로 거래할 수 없다는 점입니다. 그래서 건물 전체를 통으로 거래해야 합니다.
그 외에도 오피스텔이 있습니다. '준주택'이라 불리며 특이한 점이 많습니다. 법규상으로 주택이 아니나 실질적으로 주택의 기능을 담당하고 있기 때문입니다. 전입신고가 되어 있거나 소유주가 임차를 줄 땐 주택으로 인정합니다. 반면 청약에서는 몇 호를 보유하더라도 주택으로 간주하지 않습니다. 요즘은 투자 목적으로 오피스텔이 자주 언급되기에, 꼭 특징을 기억해 둘 필요가 있습니다.
청약제도
청약통장 하나쯤은 다들 갖고 계시죠? 내 집을 얻기 위한 첫 스텝으로 청약제도를 잘 이해해야 합니다. 청약이란 분양하는 주택에 신청하는 것입니다. 아파트청약제도는 1977년 투기 수요를 억제하기 위해 처음 만들어졌습니다. 원래는 국민주택만이 대상이었다가 현재는 민영주택에서도 청약제도를 이용하고 있습니다. 여기서 국민주택이라 함은 국가나 지자체, LH 및 지방공사가 건설하는 전용면적 85제곱미터 이하의 주택을 뜻합니다. 국민주택이 아닌 청약 주택은 '모두' 민영주택입니다.
국민주택과 민영주택의 청약을 위해 필요한 첫 번째가 바로 청약통장입니다. 통장을 만든 뒤 청약을 넣을 수 있는데, 당첨되기 위해선 특정 조건을 충족해야 합니다. 여기서 민영주택과 국민주택의 당첨 1순위, 2순위 기준이 다릅니다. 그 차이점을 간단히 설명하자면 아래와 같습니다.
- 민영주택 : 1순위는 청약 통장의 가입 기간. 2순위는 납입금(예치금).
- 국민주택 : 1순위는 청약 통장의 가입 기간. 2순위는 납입 횟수.
두 가지 주택의 가장 큰 차이는 2순위에서 갈립니다. 그리고 가입기간과 금액 또는 횟수는 투기과열지구인지 또는 청약과열지역인지에 따라서 다릅니다. 나중에 추첨제/가점제 여부를 따지기 앞서, 위 조건에 대해 제대로 파악하는 것이 중요합니다. 의외로 이런 차이를 몰라서 조건이 안 되는 경우가 많다고 합니다. 꼭 참고하세요!
재건축과 재개발
재건축과 재개발은 사람들이 많이 혼동하여 쓰는 용어입니다. 부동산 초보를 벗어나기 위해선, 두 용어의 차이를 알아야 합니다. 둘 다 원도심 중 주택용지, 그중에서도 대규모 면적을 일제히 멸실(滅失)하고 새로 짓는 방식을 뜻합니다. 여기서 재건축은 주변 환경은 양호한데 주택만 노후해서 주택만 새로 짓는 것을 뜻합니다. 반면 주변 환경이 열악하여 주택과 모두 새롭게 짓는 것을 재개발이라고 합니다. 주변환경은 도로와 공원, 학교 등의 도시 기반 시설입니다. 이미 기반시설이 잘 갖춰진 신도시는 주로 재건축 대상이 되고, 오래된 역사를 가진 구도심은 주로 재개발지가 됩니다.
뉴스에서 많이 보았듯이, 재건축 또는 재개발 과정은 정말 깁니다. 해당 지역의 주택(토지)을 소유한 소유주들이 75% 이상 동의해 조합이라는 법인을 먼저 설립합니다(조합설립인가). 그 뒤 용적률과 건폐율, 도로 그리고 환경 등의 구체적인 사업 방향에 대해 논의하는 사업시행인가라는 과정을 거칩니다. 다음으로 시공사 선정, 동호수 배정 추첨을 하며 조합에 출자한 자기 집(토지)의 가치 즉, 권리가액을 확정합니다. 권리가액이 결정되면 관리처분인가라는 과정도 거칩니다. 이 과정이 수년은 걸리고, 그 사이에 많은 분쟁이 일어납니다. 인간이 가진 욕망의 끝을 보여주는 과정이라고 저자는 말합니다.
말도 많고 탈도 많은 부동산. 하지만 살면서 떼려야 뗄 수 없는 것이 부동산입니다. 모두가 내 집 마련을 꿈꾸지만 그 시작은 막막합니다. 좋든 싫든 중요한 주제이기에, 부동산은 살면서 꼭 공부해야 한다고 생각합니다. 물론 첫 술부터 배부를 순 없습니다. 다만 기초를 먼저 튼튼히 하고 지식의 범위를 넓힌다면, 한국에서 내 공간을 마련하고 살아가는데 지장은 없을 겁니다. 새해 목표를 부동산 기초 다잡기로 세워보는 건 어떨까요?
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