우리가 취업하고 독립하면서 꼭 한 번 거쳐야 하는 관문이 있습니다. 바로 부동산 계약입니다. 월세로 살더라도 부동산 계약을 잘 마쳐야 나만의 공간을 확보할 수 있습니다. 그렇다면 독자분들은 부동산 지식에 대해 자신 있는 편인가요?
저는 어릴 적 어른이 되면 저절로 다 알게 될 줄 알았습니다. 하지만 아니었습니다. 나서서 공부하려고 해도 쉽지 않았습니다. 그러던 중, 저는 한 커플을 발견했습니다. 이름은 임자와임장. 저와 마찬가지로 부동산 초보였던 시절을 겪은 분들입니다. 너무 감사하게도 이 커플은 자신들이 3년간 배워온 부동산 상식을, 초보자들이 이해하기 쉽게 한 권의 책으로 정리하였습니다. 바로 오늘의 추천도서인 '물어보기 부끄러워 듣지 못한 부동산 상식'입니다.
해당 도서는 부동산 기초 용어를 잘 모르시는 분들, 부동산 세금의 3단계를 알고 싶은 분들, 내 보증금을 지킬 수 있는 전략이 궁금한 분들께 추천합니다.
부동산 가격과 면적
같은 집이어도 가격의 명칭은 정말 다양합니다. 우선 호가(呼價)란 매도자가 원하는 가격을 부른 것입니다. 실거래가는 실제 거래되는 가격을 의미하고, 시세는 부동산의 최근 가격 수준을 말합니다. 다만 거래가 활발하지 않은 빌라의 경우, 시세가 명확하지 않을 수도 있습니다. 이땐, 은행의 의뢰를 받은 감정평가사가 부동산을 감정하여 가격을 결정합니다. 이를 감정평가액이라고 부릅니다.
국가에서 발표하는 부동산의 가격도 있습니다. 공시지가와 공시가격이 대표적입니다. 공시지가는 땅 가격을, 공시가격은 주택 가격입니다. 국가에서 값을 매기는 목적은 재산세와 종합부동산세의 부과 기준을 세우기 위함이라고 합니다.
또 우리를 헷갈리게 하는 용어가 있습니다. 바로 다양한 부동산 '면적'입니다. 먼저 공용면적이란 주민들과 함께 사용하는 면적을 말합니다. 특히 아파트 계단과 복도 등은 주거공용면적, 관리 사무소나 주차장 등은 기타공용면적이라고 합니다. 그리고 우리가 실제 사용하는 공간은 바로 전용면적입니다. 보통 매물을 보면 공급면적이라고 표기되어 있는데, 이는 주거공용면적과 전용면적을 합친 개념입니다. 나아가 공급면적에 기타공용면적을 합친 개념을 계약면적이라고 부릅니다. 아파트는 공급면적으로 계약하나, 오피스텔은 계약면적 기준으로 분양합니다. 계약서에 있는 면적을 모두 실면적으로 착각해선 안 되겠습니다!
부동산 세금의 3단계
부동산은 가격이 비싼 만큼 세금의 단위가 큽니다. 세금 계산은 공인중개사가 대부분 알아서 처리해 주지만, 우리도 세금 산출 구조를 안다면 왜 세금이 이만큼 나왔는지 이해할 수 있겠죠?
세금의 산출 구조는 세금을 부과하는 기준이 되는 과세표준, 세율 그리고 세금 부담을 늘리거나 줄여주는 중과/감면 이 3개의 포인트를 기준으로 계산됩니다. 이를 바탕으로 계산되는 세금에는 3 단계가 있습니다.
첫 번째 취득세입니다. 부동산을 사는 순간부터 발생하는 세금입니다. 해당 부동산의 취득가액(과세표준)을 기준으로 세율을 곱하고, 지방교육세와 농어촌특별세를 더해 계산합니다.
두 번째 재산세입니다. 부동산을 소유할 때 발생하는 세금입니다. 해당 부동산의 주택 공시사격(과세표준)을 기준으로 세율을 곱하고, 지방교육세와 재산세 도시지역분을 더해 계산합니다. 그리고 재산세와 더불어 주거용 부동산이나 토지를 많이 보유한 사람에게 부과하는 종합부동산세도 있습니다.
세 번째 양도소득세입니다. 부동산을 팔아 이익을 볼 때 발생하는 세금입니다. 양도가액에서 여러 비용을 제한 것을 과세표준 삼아 세율을 적용하고 지방소득세를 더해 계산합니다. 적용되는 항목이 많아 계산이 복잡할 수 있지만, 내 세금을 어떻게 하면 줄일 수 있는지 알아보기 위해 살펴볼 필요가 있습니다.
내 보증금을 지키는 4가지 방법
월세나 전세로 들어가면 주택 임대차 계약서를 쓰게 됩니다. 특히 내 보증금을 지키려면 꼭 알아야 하는 4가지 포인트가 있습니다. 그 첫 번째는 확정일자와 전입신고입니다. 주택이 경매에 넘어가더라도 우선적으로 보증금을 받을 수 있는 효력이 발생하기에, 굉장히 중요합니다.
다음으로 선순위 근저당 금액 확인하기입니다. 전세 계약의 경우 임차인의 보증금보다 해당 부동산의 등기부에 잡혀 있는 근저당 금액이 더 큰 경우가 있습니다. 이럴 경우 임대인이 임차인의 보증금으로 대출을 갚아도 임차인이 1순위가 되지 못합니다. 따라서 임차인의 보증금보다 근저당 금액이 큰지 반드시 확인해야 합니다. 크면 안 됩니다.
또 하나 특약 사항 기재가 있습니다. 임대차계약서에 특약사항으로 아래 문장을 꼭 넣어야 합니다.
"임차인의 대항력 효력이 발생할 때까지 임대인은 매매나 근저당권 설정 등을 하지 않는다."
임차인이 권리상 우선순위가 생기게 해주는 '대항력'은 전입신고한 다음 날 0시 이후에 생깁니다. 즉, 다음 날 0시까지 임차인의 대항력이 없기에, 그 사이에 임대인이 해당 부동산으로 담보 대출을 받을 수 있습니다. 이 같은 불리한 허점에 대비하려면 위 문장을 꼭 계약서에 기재해야 합니다.
마지막으로 임대인의 세금 납부 여부를 확인하는 것입니다. 왜 임대인의 세금 납부 여부까지 알아야 할까요? 선순위 근저당이 없는 경우에도 보증금을 완전히 돌려받지 못하는 사례가 있는데, 이는 임대인의 세금 미납이 원인일 수 있기 때문입니다. 내 보증금이 국가 세금에 순위가 밀리는 것입니다. 최근 전세사기 피해가 늘면서 임대인의 세금 미납을 확인할 수 있으니 꼭 잊지 마세요(국세청 미납국세등 열람신청)!
내 공간을 마련하는데 부동산 상식은 꼭 필요합니다. 남들이 다 아는데 부끄럽다고 아는 척하면 나중에 우리 손해입니다. 부동산 거래에는 우리 재산의 대부분이 걸려 있습니다. 그래서 꼼꼼히 따져보고, 절약할 수 있는 부분은 무엇인지 체크해야 합니다. 마트에서 몇 천 원을 아끼려 애쓰는 걸 생각해 보면, 부동산은 그 이상이겠죠. 더불어 전세사기와 같은 피해를 보고 평생 씻을 수 없는 상처를 받지는 말아야 합니다. 초보자라면 지금부터라도 하나씩 알아가며, 내 재산을 지켜보는 건 어떨까요?
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